Los riesgos de abandonar tu local de negocio antes de finalizar el plazo del arrendamiento a la luz de la STS 1469/2025.
Cuando se inicia un negocio, tras los trámites de constitución de la sociedad y/o del cumplimiento de las obligaciones fiscales previas al inicio de cualquier actividad, la elección del local desde el que se va a operar resulta clave.
En las primeras fases, la compra suele ser una inversión excesiva y, en general, carece de sentido, por lo que lo habitual es optar por un arrendamiento. Esta fórmula reduce costes, aporta flexibilidad y permite cambiar de ubicación con relativa facilidad cuando las necesidades de la empresa evolucionan o, simplemente, surge una oportunidad mejor. Todo ello ofrece a la empresa un margen de maniobra esencial en sus etapas iniciales de crecimiento.
No obstante, hay que tener en cuenta que todo esto puede convertirse en un arma de doble filo, pues el desistimiento unilateral y anticipado de los contratos de arrendamiento puede acabar suponiendo para el empresario un elevado coste en concepto de indemnización.
En este artículo, te explicamos algunas de las claves a la hora de negociar y firmar un contrato de arrendamiento para tu local de negocio a la luz de la reciente sentencia del Tribunal Supremo (STS 1469/2025 de 21 de octubre de 2025) y, de paso, evitar sustos riesgos innecesarios.
Según la doctrina del Supremo, cuando hablamos de desistimiento unilateral en arrendamientos de local de negocio podemos encontrarnos ante tres supuestos:
El contrato de arrendamiento prevé expresamente el desistimiento unilateral por parte del arrendatario sujeto a una cláusula penal: el arrendatario puede desistir pagando la penalización pactada.
No se prevé la resolución unilateral y el arrendatario desiste sin aceptación del arrendador: el arrendador exige el cumplimiento íntegro del contrato y el pago de las rentas correspondientes a la totalidad del periodo de vigencia que le quedaba al contrato.
No se prevé la resolución unilateral y el arrendatario desiste con aceptación del arrendador: el contrato se resuelve y el arrendador puede reclamar indemnización por los daños sufridos.
Teniendo en cuenta que en el primer supuesto la indemnización ha sido pactada por las partes, nos centraremos en los supuestos n. 2 y 3, puesto que son aquellos en los que es más difícil cuantificar el riesgo al que se expone el arrendatario cuando toma la decisión de abandonar el local antes del periodo pactado.
Es cierto que el arrendador podría optar por negarse a aceptar el desistimiento del contrato y exigir el pleno cumplimiento del mismo, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados (supuesto n. 2). Pero lo normal es que el arrendador acepte el desistimiento para poder volver a arrendar el local cuanto antes. Eso sí, reclamando una indemnización por daños y perjuicios al arrendatario (supuesto n. 3).
El Tribunal Supremo, en su sentencia 1469/2025 de 21 de octubre, ha dado un paso importante a la hora de aclarar la forma en que debe calcularse el importe de la indemnización por daños y perjuicios que le correspondería al arrendador cuando haya aceptado el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento y vuelva a tener el local disponible para realquilarlo.
En este sentido, el Tribunal Supremo establece que no es posible que el importe de la indemnización sea el equivalente al importe de las rentas que habría pagado el arrendatario hasta la finalización del contrato, ya que ello acarrearía un enriquecimiento injusto para el propietario. Además, el importe de la indemnización en concepto de lucro cesante siempre debe ser equilibrado y necesariamente, para su cálculo, debe ponderarse la posibilidad del arrendatario de volver a alquilar el inmueble tras el desistimiento unilateral.
La buena noticia para los arrendatarios es que, si bien es más que probable que el arrendador exija como indemnización un importe equivalente al total de las rentas que quedaban por pagar durante la vigencia del contrato, el Supremo establece claramente que los tribunales pueden moderar el importe de dicha indemnización.
No obstante, lo más probable es que si la disputa llega ante un juez, este fije la indemnización en el importe de las rentas equivalente al plazo razonable para realquilar el local, que suelen fijar entorno a los 6-12 meses, siempre en atención a las circunstancias.
En cualquier caso, aquí te dejamos algunas recomendaciones prácticas para tener en cuenta a la hora de celebrar contratos de arrendamiento de local de negocio:
Redacción clara de contratos: incluir cláusulas de desistimiento anticipado con penalización pactada evita incertidumbres y litigios.
Definición de indemnización: es recomendable precisar si la indemnización se refiere a rentas pendientes o a daños concretos (lucro cesante, gastos de reparación, etc.).
Plazos razonables de realquiler: fijar en el contrato un periodo máximo de indemnización (6–12 meses) que refleje el tiempo medio para encontrar un nuevo arrendatario.
Mantenimiento del local: regular las obligaciones de conservación para evitar que el arrendatario alegue el mal estado como causa de desistimiento o, si el mal estado del local es uno de los motivos por los que se desiste del contrato, dejarlo claro en la comunicación de resolución al arrendador.
Documentación de comunicaciones: conservar burofaxes y actas de entrega de llaves es esencial para acreditar la posición de cada parte en caso de conflicto.
En Martín & Musicco Abogados somos expertos en la redacción y elaboración de contratos de arrendamiento de local de negocio y podemos asesorar tanto a arrendadores como arrendatarios para dotar de claridad y seguridad jurídica a sus contratos.